• Alberto Malta

STJ: condômino inadimplente pode utilizar áreas comuns do prédio


A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) firmou entendimento no sentido de que o morador com mensalidades de condomínio em atraso não pode ser impedido de usar as áreas comuns do prédio, como piscina, brinquedoteca, salão de festas ou elevadores.


O colegiado deu provimento a recurso de uma moradora de apartamento que estava impedida de usar as áreas comuns do prédio, em razão da inadimplência com relação às cotas condominiais.


A regra do regulamento interno que impedia o uso das áreas comuns por condômino inadimplente foi considerada inválida por unanimidade. No caso analisado, a dívida acumulada da recorrente somava o valor de R$ 290 mil em 2012, quando a moradora entrou com a ação, a fim de poder utilizar as áreas comuns do prédio após proibição por parte do condomínio.


Em 2016, a Terceira Turma do STJ decidiu no mesmo sentido ao julgar caso semelhante, declarando a impossibilidade de restrição do acesso às áreas comuns do prédio em razão de não pagamento de taxas condominiais por meio de regras regimentais.


O relator do recurso analisado pela Quarta Turma, ministro Luis Felipe Salomão, destacou que a doutrina tem posições divergentes com relação ao assunto, mas defendeu que o Código Civil (CC) estabeleceu a mescla da propriedade individual com a copropriedade das partes comuns, configurando uma unidade indissolúvel.


Segundo o ministro, “além do direito a usufruir e gozar de sua unidade autônoma, têm os condôminos o direito de usar e gozar das partes comuns, desde que não venham a embaraçar nem excluir a utilização dos demais”. Portanto, o condomínio não pode impor sanções não previstas em lei para constranger o devedor ao pagamento da dívida, sendo necessários meios legais estabelecidos pelo CC para a cobrança.


Por fim, ressaltou que a proibição de acesso às áreas comuns não pode ser utilizada como forma de estimular o pagamento da dívida condominial por parte do morador, pois a falta de pagamento de taxas condominiais tem sido desestimulada por meio da possibilidade de perda do imóvel, em razão da exceção da impenhorabilidade do bem de família nesses casos.