I. O prazo de garantia do artigo 618 do Código Civil
No âmbito do Direito Imobiliário, é cediço que, em contratos de empreitada, o empreiteiro é responsável pela segurança e solidez da obra durante o prazo de 05 (cinco) anos, nos termos do artigo 618, do Código Civil [1]. Todavia, apesar de expresso na legislação e corriqueira utilização na construção civil, a aplicação, na prática, costuma gerar dúvidas em leigos e juristas.
Na doutrina, houve discussões no sentido de que o prazo contido no aludido dispositivo seria prescricional, decadencial ou de garantia, em razão da ausência de clareza legislativa. A controvérsia foi superada e, hoje, há entendimento predominante de que o referido prazo se refere a uma garantia legal. Cristalizou-se a compreensão por meio do Enunciado 181 da III Jornada de Direito Civil [2], bem como pela majoritária jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça.
A qualidade de “garantia” do prazo supracitado significa que, uma vez constatados vícios ou defeitos na edificação durante o prazo estipulado pelo dispositivo legal, podem ser solicitados reparos, ao construtor, sem custos — tendo em vista sua responsabilidade.
Nessa esteira, cingiu-se a doutrina quanto à imperiosidade, ou não, do exercício da pretensão no limite temporal estabelecido, em especial sobre qual o prazo para acionamento do judiciário. Em consonância com o entendimento já trazido acerca do tema, o Superior Tribunal de Justiça entendeu que todos os vícios — relativos à solidez e segurança da obra — que surgirem neste período são abrangidos pela garantia, desde que se notifique o empreiteiro dentro do período de 05 (cinco) anos, de maneira inequívoca, a fim de comprovar o aparecimento do vício nesse interstício.
Todavia, caso o construtor não proceda à reparação dos vícios e, dessa forma, seja necessário acionar o Judiciário, essencial atentar-se ao prazo atinente ao ajuizamento da ação.
Para melhor entendimento dos prazos aplicáveis à pretensão do exercício do direito de reparação dos vícios e acionamento da garantia, mister se faz distinguir os institutos jurídicos da prescrição e decadência.
I.1. A diferença entre os institutos da prescrição e decadência
A similitude de ambos os institutos se encontra no fato de que a inércia do titular do direito em exercê-lo dentro de um prazo pré-estabelecido ser a causa para sua ocorrência.
Entretanto, é pacífico que são fenômenos jurídicos com fundamentos e consequências distintas.
A doutrina distingue os dois institutos com base na classificação dos direitos subjetivos: os direitos potestativos — aqueles que permitem que determinadas pessoas influam sobre a situação jurídica de outras, sob os quais opera a decadência — e os direitos a uma prestação — aqueles que visam a conseguir um bem da vida mediante uma prestação, sob os quais ocorre a prescrição.
Nesse passo, tem-se que os tipos de demandas que veiculam os direitos potestativos ou a uma prestação possuem natureza jurídica distinta.
I.2. As ações de natureza constitutiva ou condenatórias e os prazos prescricional e decadencial
A ação judicial que veicula o direito potestativo é a ação constitutiva, ou seja, a demanda que visa à criação, alteração ou extinção de situações jurídicas, sem estatuir qualquer condenação à parte demandada. São exemplos de ações constitutivas: a ação de resolução de um contrato, a ação de divórcio, ação rescisória de sentença, etc.
Noutro norte, as ações condenatórias veiculam os direitos a determinada prestação, de modo que é eventualmente aplicável a este tipo de demanda o instituto da prescrição.
Diante disso, tem-se que a ação que visa à condenação do construtor ao reparo dos vícios ou defeitos existentes na edificação é classificada como ação condenatória e não constitutiva, o que, de antemão, afasta a aplicação de prazos decadenciais às demandas que visam a acionar o prazo legal de garantia.
No que tange ao instituto da prescrição, este pode ser eventualmente aplicado, tendo em vista a natureza jurídica da ação em comento. Nessa hipótese, imperioso atentar-se ao prazo.
Quando da vigência do Código Civil de 1916, o entendimento era balizado pelo Enunciado n.º 194 da Súmula do Superior Tribunal de Justiça [3], o qual estabelecia o prazo prescricional de 20 (vinte) anos, conforme disposto no art. 177 do Código Civil de 1916. No entanto, com a redução desse prazo pelo novo Código Civil, o prazo para acionar o construtor em virtude de vícios construtivos é de 10 (dez) anos, contatos a partir do seu aparecimento.
Desse modo, imperioso atentar-se ao prazo de garantia legal de 5 (cinco) anos para notificar o construtor e requerer os reparos dos eventuais vícios que possam surgir. Além disso, caso seja necessário judicializar a controvérsia, é essencial que se observe o prazo prescricional de 10 (dez) anos, sob pena de perda da pretensão do direito em obter a reparação das anomalias construtivas.
[1] Art. 618. Nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante o prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo.
[2] O prazo referido no art. 618, parágrafo único, do Código Civil refere-se unicamente à garantia prevista no caput, sem prejuízo de poder o dono da obra, com base no mau cumprimento do contrato de empreitada, demandar perdas e danos.
[3] Prescreve em vinte anos a ação para obter, do construtor, indenização por defeitos na obra.
[4] Art. 177. As ações pessoais prescrevem ordinariamente em trinta anos, as reais em dez entre presentes e, entre ausentes, em vinte, contados da data em que poderiam ter sido propostas.