Como já explicado no primeiro artigo da série de soluções de desmobilização do capital imobiliário, em que se mencionou o contrato de Built to Suit, devido à constante instabilidade econômica e as elevadas taxas de juros que o Brasil vivenciou no passado, empresas encontraram no mercado imobiliário uma forma de proteção, ante a estabilidade do patrimônio às variações cambiais e econômicas corriqueiramente experimentadas. A partir disso, houve consolidação dessa mentalidade no meio empresarial, criando o entendimento de que a posse de bens imóveis, protegia-os das flutuações macroeconômicas eventualmente ocorridas.
Nas últimas décadas, com o advento de maior estabilidade monetária e redução significativa da inflação, o mercado de capitais tomou novos rumos, como com a facilitação de financiamentos bancários, por meio de condições mais flexíveis — o que gerou um momentâneo aumento da liquidez. Entretanto, mesmo após os grandes avanços experimentados nos últimos anos, o cenário conservador perdurou. Com o advento da crise que acometeu o país em 2015, houve súbita supressão do crédito disponível e a retração do mercado imobiliário como um todo. Tal situação se mostra presente, ressalta-se, mesmo quando os empresários possuem imóveis a serem dados em garantia.
Em muitos casos, os imóveis adquiridos são utilizados como instalações da empresa, tornando extremamente difícil a venda — uma vez que dependem de realocação de maquinário, pessoal e adaptação de eventual novo espaço às necessidades específicas da empresa. Nesse contexto, além do Built to Suit, já comentado, ganha importância a operação de Sale and Leaseback (SLB), que permite a liberação, ao empresário, do capital retido em seus imóveis sem a necessidade de abandonar o local em que está instalado.
O Sale and Leaseback pode ser definido como a operação em que uma propriedade é, simultaneamente, vendida (em geral, a uma operadora financeira, empresa especializada ou grupo de investidores) e alugada de volta ao empresário. A locação, como característica geral, é realizada por período compreendido entre 10 e 20 anos.
Os benefícios da operação são de fácil observação. Como exemplo, toma-se uma empresa que possui sua sede em um imóvel avaliado em R$ 15.000.000,00 (quinze milhões). A pessoa jurídica, em meio à acirrada concorrência de seu mercado, entende que a aquisição de máquinas mais modernas poderia reduzir os custos de produção, sobressaindo-se no mercado pelo aumento do lucro na venda e/ou redução do preço do produto fabricado. O total necessário para o investimento seria de R$ 7.000.000,00 (sete milhões). Entretanto, a empresa não possui o montante necessário em caixa. Resta, então, apenas a possibilidade de contratação de empréstimo bancário; grande corte de gastos (com redução de maquinário e pessoal); e venda de ativos.
As altas taxas de juros e contratações anteriores podem inviabilizar a tomada de empréstimos das instituições financeiras. O corte de gastos pode ser contraproducente, tendo em vista a necessidade de aumento da produção para chegar ao fim pretendido. A venda de ativos é a melhor opção para obtenção dos valores necessários; porém, não se pode abrir mão daqueles essenciais à atividade.
Excluindo-se as empresas do ramo imobiliário, não se considera a propriedade imóvel como essencial à atividade empresária. Há apenas a necessidade de possuir local fixo em que sejam alocados os funcionários, maquinário e estoque, por exemplo. Nesse sentido, a realização de Sale and Leaseback pode ser a melhor alternativa para a obtenção dos valores desejados. A venda do imóvel a preço de mercado liberaria o capital que, antes, encontrava-se imobilizado e, como contraprestação ao comprador, seriam pagos aluguéis, sem que haja qualquer alteração na rotina da empresa — uma vez que continuará com o controle total do imóvel durante o período pactuado no contrato.
Após o investimento de R$ 7.000.000,00 na compra do novo maquinário, o restante pode ser utilizado para amortização de dívidas ou capital de giro, permitindo novos investimentos que se destinem à atividade principal da empresa.
Para além da obtenção mais vantajosa do capital, ainda existem benefícios tributários associados. Por não deter a posse do imóvel, há vantagens contábeis e tributárias. Isso porque os gastos relacionados à remuneração dos serviços de construção e aluguéis[1] são computados como despesa operacional. Logo, a despesa de utilização será dedutível do IRPJ e cálculo de créditos para PIS/COFINS.
Há, também, melhora dos índices financeiros, reduzindo o LAIR (Lucro Anterior ao Imposto de Renda, índice que influi na base de cálculo do imposto de renda a ser usado para medir a alavancagem da empresa) e o ROA (Retorno sobre o Ativo, conhecido por ser um indicador que apresenta como a empresa é rentável em relação ao seu total de ativos, fornecendo uma visão de o quão eficiente é a gestão da empresa na utilização de seus ativos para gerar ganhos).
Não obstante, há melhora em um dos índices mais utilizados no mercado financeiro: EBTIDA/LAJIDA (Lucros Antes de Juros, Impostos, Depreciação e Amortização; em suma, o quanto a empresa gera de lucro/prejuízo apenas em suas atividades operacionais, sem considerar os efeitos financeiros e de pagamento de tributos).
A principal desvantagem, para ambas as partes do contrato, é a eventual insegurança jurídica que pode existir. Isso em razão de a operação envolver contrato de locação e, por não existir regulamentação suficiente, haver a possibilidade de serem ajuizadas ações típicas do instituto da locação — como a revisão do valor pago a título de aluguéis, fixados com vista à manutenção do equilíbrio econômico-financeiro durante as décadas de vigência.
Desse modo, para que haja mitigação dos ricos inerentes ao contrato, faz-se necessária assessoria jurídica especializada — focando no aspecto de prevenção de conflitos e da reconvenção a modelos contratuais típicos —, de maneira a reduzir eventuais riscos que envolvam a operação, garantindo maior tranquilidade às partes e estabilidade ao contrato.
[1] Por força do inciso II do artigo 13 da Lei nº 9239/95, são dedutíveis as contraprestações de arrendamento mercantil e do aluguel de bens imóveis, quando relacionados ao core business da empresa.