Os condomínios, em geral, possuem muitas despesas necessárias à sua manutenção. Deve-se pagar funcionários — secretários, seguranças, jardineiros —, quitar contas de luz, água, telefone, cuidar da manutenção das áreas comuns, entre outros. Diante disso, os pagamentos das devidas contribuições são imprescindíveis à subsistência dos condomínios, de tal modo que o Código Civil prevê expressamente o dever dos condôminos em arcarem com tais custas.
Apesar dessa obrigação legal, o inadimplemento das taxas condominiais ainda se mostra muito comum no Brasil, sendo um dos principais desafios enfrentados na administração de um condomínio. Esse quadro frequente gera animosidade entre os moradores, pois causa a necessidade de se cobrar taxas adicionais para suprir o déficit gerado pelos inadimplentes. Por isso, muitos condôminos cobram ações enérgicas dos síndicos para resolução da questão.
A cobrança dessas contribuições também é uma das competências dos síndicos previstas em lei, o que significa que eles podem ser responsabilizados se forem negligentes nessa tarefa e deixarem de cobrar tais taxas. Entretanto, em alguns casos, a ausência de domínio das normas vigentes pode levar os síndicos a tomarem medidas ilegais de cobrança das dívidas condominiais.
É muito comum, por exemplo, interromper o fornecimento de água, luz e gás dos moradores inadimplentes ou proibir o acesso a áreas comuns no intuito de coagi-los ao pagamento das cotas condominiais. Contudo, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) já consolidou o entendimento de que essas práticas são ilegais, pois violam o direito de propriedade e o princípio da dignidade da pessoa humana.
Qual é a maneira correta e eficaz de lidar com esse problema, então?
Para resolverem essa questão, os condomínios podem atuar em dois eixos: um de prevenção e outro de cobrança ativa. Há mecanismos legítimos de se tentar prevenir o inadimplemento, como, por exemplo, a fixação de multas e juros moratórios. Contudo, em relação a esse ponto, a administração deve se atentar para não estabelecer valores abusivos.
O Código Civil limita em 2% (dois por cento) o valor máximo admitido para multas. Já em relação aos juros moratórios, é fixado o índice de 1% (um por cento) ao mês para os casos omissos, sendo permitido ao condomínio convencionar outros valores, inclusive superiores, a fim de desestimular a inadimplência.
Em complementação a essa medida preventiva, o síndico pode estabelecer também um procedimento bem estruturado para cobrar ativamente as contribuições condominiais pendentes.
A primeira medida que se pode tomar é o envio de uma notificação extrajudicial ao morador inadimplente, informando-o da dívida e exigindo o pagamento. Esse simples alerta pode trazer resultados efetivos porque é muito comum que alguns condôminos não paguem suas taxas por motivos de esquecimento ou por problemas bancários que passaram despercebidos, por exemplo.
Outra medida que se pode tomar é protestar a dívida condominial. Porém, é importante pontuar que nem toda unidade da federação permite que se faça isso, pois o protesto deste tipo de dívidas depende das regras locais das Corregedorias dos Tribunais de Justiça. No caso do Distrito Federal, por exemplo, é possível, sim, levar as dívidas condominiais a protesto.
Para tanto, o síndico deve se dirigir a um Cartório de Protesto de Títulos e levar cópias das atas das assembleias que fixaram o valor da contribuição condominial, acompanhadas de planilhas de cálculos indicando o montante do débito atualizado. O Cartório, em seguida, irá intimar o condômino inadimplente a pagar a dívida em prazo conforme normas locais – no Distrito Federal, este prazo é de três dias úteis.
Os cartórios possuem convênios com órgãos de proteção ao crédito e, desse modo, caso as contribuições condominiais não sejam quitadas, elas serão protestadas e informadas a tais entidades. Por isso, é de interesse dos condôminos inadimplentes que essas dívidas sejam quitadas o mais rápido possível, a fim de evitar que seus nomes sejam inscritos nesses órgãos, podendo ser prejudicados caso queiram obter empréstimos ou fazer determinados tipos de negócios.
Se, apesar de tomadas as medidas anteriores, o condômino continuar inadimplente, o síndico poderá recorrer à Justiça. Quanto a isso, o recente Código de Processo Civil (CPC) trouxe algumas novidades. As taxas condominiais passaram a ter caráter de títulos executivos extrajudiciais, o que agiliza muito a cobrança da dívida e permite que bens do devedor sejam penhorados para quitar a dívida, caso necessário.
A inadimplência nos condomínios é uma situação bastante comum e que deve ser solucionada de forma efetiva e respeitando a legislação vigente, a fim de garantir a manutenção dos condomínios, evitar conflitos entre os moradores e garantir os direitos dos condôminos inadimplentes. A atenção a todos esses passos certamente será capaz de trazer resultados efetivos aos problemas envolvidos na inadimplência de taxas condominiais por alguns moradores.