• Alberto Malta

O compartilhamento de imóveis pelo condomínio em multipropriedade


O condomínio em multipropriedade (também conhecido como Time Sharing nos países anglo-saxões) foi regulamentado no Brasil no final de 2018, por meio da Lei nº 13.777/2018, que alterou o Código Civil de 2002. Esse instituto corresponde a um regime de condomínio em que cada um dos proprietários do imóvel é dono de uma fração de tempo, durante a qual o titular poderá, exclusivamente, fazer uso e gozo da totalidade do imóvel.


Esse sistema é bastante utilizado principalmente no setor turístico e de lazer. É comum que um grupo de pessoas se juntem, por exemplo, para adquirir uma casa na praia ou em algum lugar bucólico para passar determinado período de tempo durante suas férias ou recessos. Assim, percebe-se que uma das principais vantagens da multipropriedade é permitir que os proprietários possam despender um valor menor para utilizar um imóvel de seu interesse em determinada temporada do ano, além de dividirem as despesas fixas do bem com os demais condôminos.


Em razão desses benefícios, o regime de multipropriedade já era praticado no Brasil antes mesmo de sua regulamentação. Entretanto, a carência de normas específicas gerava muitas incertezas por não se saber ao certo quais seriam os efeitos de determinadas cláusulas que estabeleciam um acordo de multipropriedade. Assim, a recente disciplina jurídica da matéria foi bastante bem-vinda, uma vez que proporcionou maior segurança ao negócio jurídico.


Por meio dos arts. 1.358-B a 1.358-U incluídos no Código Civil brasileiro, o legislador definiu, então, que a multipropriedade deve ser registrada no cartório de registro de imóveis competente, sendo imprescindível constar a duração de cada fração de tempo, a qual, por sua vez, é indivisível e não pode ser inferior a sete dias, sejam seguidos ou intercalados. Além disso, estabeleceu-se que o período de uso do imóvel poderá ser fixo e determinado, isto é, ser sempre nos mesmos dias do ano, ou flutuante, de modo que ele seja definido por meio de um procedimento objetivo, previamente definido, e que garanta isonomia entre os proprietários.


Somado a isso, a fim de garantir maior consistência ao instituto, as novas disposições legais definiram algumas cláusulas que devem, obrigatoriamente, estar presentes na convenção de condomínio. Entre elas, cumpre ressaltar as regras quanto o número máximo de pessoas que pode ocupar simultaneamente o imóvel no período correspondente a cada fração de tempo e as normas quanto ao acesso do administrador condominial ao imóvel para cumprimento do dever de manutenção, conservação e limpeza.


Ademais, instituiu-se que a convenção também deverá determinar os direitos e deveres dos multiproprietários, sendo que a lei já define alguns desses. Entre os principais direitos, pode-se citar a possibilidade de o proprietário alugar o imóvel durante o seu respectivo período de uso e a faculdade de alienar ou onerar a fração de tempo, uma vez que se trata de uma efetiva propriedade. Contudo, é importante pontuar ainda que, diferentemente do condomínio tradicional, não há direito de preferência na transferência das frações de tempo, salvo se prévia e expressamente estabelecido na instituição ou na convenção do condomínio.


Ante todo o exposto, percebe-se que a multipropriedade é um importante regime que facilita a aquisição de imóveis em localidades turísticas na medida em que várias pessoas podem se tornar titulares de fração de tempo para fazer uso de um imóvel de seu interesse em determinado período do ano. Assim, a regulamentação dessa espécie de condomínio foi sobremaneira importante para dissipar incertezas e, consequentemente, estimular ainda mais esse setor do mercado imobiliário.