A corretagem consiste na atividade por meio da qual uma pessoa, perante outra com quem não possui relação de sujeição, dirige o seu esforço em favor dessa, como intermediário ativo, para que seja obtido um resultado útil, tornando possível a conclusão de um ou mais negócios jurídicos. Neste artigo, será analisada especificamente a atividade de corretagem voltada à concretização da locação ou à venda de um imóvel.
A legislação pátria, acompanhada do entendimento jurisprudencial e dos ensinamentos doutrinários, estipula que o pagamento da comissão de corretagem, em regra, somente é devido quando restar demonstrada a intermediação e a consequente concretização do negócio em razão desse posicionamento ativo do corretor. Assim, em regra, o serviço de corretagem é consubstanciado por uma obrigação de resultado, na qual o corretor vende o resultado útil de seu trabalho e, por conseguinte, somente terá direito ao pagamento de comissão se sua mediação conduzir à concretização da relação intermediada.
Nesse sentido, a jurisprudência pátria é firme no sentido de que a mera aproximação das partes, para que se inicie o processo de negociação, não justifica, por si só, o pagamento de comissão de corretagem, salvo se existir uma cláusula de exclusividade.
Dessa forma, conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça no REsp n.º 1.339.642/RJ, deve-se refletir sobre o que pode ser considerado resultado útil advindo do trabalho de mediação do corretor, de acordo com o caso concreto, sendo que a mera aproximação das partes e início do processo de negociação no sentido da compra de imóvel, por exemplo, não justificaria o pagamento da comissão.
Em outras palavras, a cobrança do pagamento da comissão de corretagem somente é devida quando a aproximação, ativamente promovida pelo corretor, se desdobra no resultado esperado. Se não fosse assim, ou seja, se fosse admitido que a natureza da obrigação de corretagem seria de meio e, portanto, fosse considerado que o adimplemento obrigacional ocorreria ainda que não houvesse a concretização do negócio jurídico, admitir-se-ia uma negociação precária e incompleta.
Além do mais, importante consignar que, salvo disposição em sentido contrário, tendo desempenhado suas atividades de mediação e conseguido a celebração do negócio jurídico incialmente previsto, o corretor terá adquirido o direito de percepção da remuneração, ainda que, posteriormente, as partes venham arrepender-se, conforme preceitua o art. 725 do Código Civil. Com efeito, a jurisprudência também é firme no sentido de que a ocorrência de situações supervenientes não pode afetar o direito adquirido do corretor à sua remuneração.
Ainda em relação à natureza da obrigação de resultado contida no contrato de corretagem, o art. 726 do Código Civil prevê uma exceção. De acordo com essa disposição, será devida a remuneração ao corretor que apenas iniciou o negócio, ainda que esse não atinja o resultado da obrigação, quando existir cláusula expressa de corretagem com exclusividade, salvo se comprovada a inércia ou ociosidade do corretor.
Desse dispositivo legal, depreende-se que a remuneração devida ao corretor — que, em um primeiro momento, é devida apenas quando o corretor atingir o resultado útil da mediação — deve harmonizar-se com o disposto no art. 723 do mesmo diploma legal, que prevê que a atividade de mediação deve pautar-se na prudência e na diligência.
Assim, o corretor deve aproximar as partes, intermediar as negociações e, como consequência disso, deve proporcionar a própria conclusão do negócio jurídico, tudo em decorrência de uma postura ativa e profissional. Nessa senda, o aresto do Superior Tribunal de Justiça vinculado ao AgRg no AREsp 514.317/SP pontuou que, ainda que o corretor tenha iniciado as tratativas, caso não logre êxito em demonstrar a sua efetiva participação na conclusão do negócio jurídico, concretizada por seu intermédio, não fará jus à comissão de corretagem.
Não obstante, nas hipóteses em que houver uma atuação conjunta de dois ou mais corretores, cominando na conclusão do negócio jurídico, a remuneração será devida a todos, em partes iguais, salvo ajuste em contrário, conforme previsão do art. 728 do Código Civil. A partir dessa ressalva, o diploma legal possibilita que as remunerações sejam distintas, de acordo com os atributos profissionais de cada corretor e as suas atuações no caso concreto, tendo direito cada qual a quota proporcional ao valor do serviço prestado.
Assim mesmo, o Egrégio Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios, durante o julgamento da Apelação Cível n.º 0073617-77.2007.8.07.0001, já decidiu que a taxa de corretagem deve ser proporcional à participação dos atores na aproximação das partes. Todavia, a remuneração não pode resultar em percentual insignificante, ainda mais quando, sem aquela participação, o negócio não teria sido efetivado.
Por fim, ressalta-se que, caso o contratante dispense as atividades do corretor e, posteriormente, o negócio seja celebrado entre as partes apresentadas por este, como fruto da sua mediação, a taxa de corretagem também será devida, consoante a inteligência do art. 727 do Código Civil. Igual solução será adotada quando o negócio jurídico se efetivar em virtude dos serviços prestados pelo corretor, ainda que após o término do prazo de validade do contrato de corretagem, desde que a conclusão do negócio jurídico tenha se dado por efeito dos trabalhos do corretor.