Como é cediço, as taxas condominiais são devidas pelos residentes de condomínio horizontal ou edilício e consistem no valor cobrado de cada condômino, a partir do rateio das despesas comuns, sobretudo referentes à manutenção e limpeza das áreas compartilhadas.
Por óbvio, o pagamento das taxas condominiais revela-se essencial à conservação da propriedade, sendo imprescindível a contribuição de todos os condôminos com a sua quota-parte.
Tamanha a importância do adimplemento por todos os residentes do condomínio, que a Lei n.º 8.009/90, em seu art. 3º, inciso IV , excepciona a impenhorabilidade do bem de família — propriedade destinada à residência e moradia da família — para a cobrança de taxas e contribuições devidas em função do imóvel, tais como a contribuição condominial.
O dispositivo pauta-se no entendimento de que seria desarrazoado fazer com que os demais condôminos, além de adimplirem com suas obrigações, suportassem os encargos da unidade em mora indefinidamente. Por esse motivo, em ação de execução movida em face do morador inadimplente, caso não sejam encontrados outros bens, o imóvel poderá ser penhorado.
A dúvida que se coloca na hipótese de o imóvel ser leiloado é sobre quem deverá arcar com as obrigações dele decorrentes.
Consoante a jurisprudência do STJ, as taxas condominiais possuem natureza propter rem, cuja prestação não deriva da vontade do devedor, mas de sua condição de titular do direito real. Desse modo, se o direito que se origina é transmitido, a obrigação o acompanha.
Nesse passo, o art. 1.345, do Código Civil , dispõe que o adquirente da unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multa e juros moratórios.
Com relação ao arrematante de imóvel no que concerne aos débitos condominiais, não há previsão específica. Contudo, no que tange às dívidas tributárias, o parágrafo único do art. 130 do Código Tributário Nacional, estabelece que os créditos dessa natureza, sub-rogam-se sobre o respectivo preço da arrematação.
Em uma interpretação analógica, o STJ já decidiu que o arrematante não responde pelas despesas condominiais anteriores à arrematação do imóvel em hasta pública, desde que não haja disposição em sentido contrário no edital. No julgamento do Resp n.º 1.092.605/SP, a Ministra Nancy Andrigui afirmou que responsabilizar o arrematante por eventuais encargos incidentes sobre o bem compromete a eficiência da tutela executiva e é incompatível com os princípios da segurança jurídica e da proteção da confiança.
Dessa maneira, o entendimento majoritário é no sentido que os débitos condominiais sub-rogam-se sobre o valor pago pelo imóvel até a data da arrematação, salvo disposição contrária no edital do leilão.