Um dos principais motivos determinantes para a escolha de um imóvel, seja para fins residenciais, seja para fins comerciais, é a sua localização. Imóveis residenciais em regiões seguras, tranquilas e próximas de centros comerciais, por exemplo, costumam ser mais valorizadas em virtude de oferecer maior conforto e comodidade.
Do mesmo modo, os comerciantes buscam sempre instalar suas sedes e lojas em locais que circulem muitos consumidores, ou que estejam próximos de seus clientes e fornecedores, a fim de potencializar lucros e/ou diminuir custos.
Além disso, a partir do momento em que uma pessoa ou empresa encontra um imóvel ideal a seus objetivos, há uma tendência de querer estabilizar-se e manter-se no mesmo local a longo prazo. Afinal, constantes mudanças geram muitas despesas e inviabilizam um planejamento a longo prazo.
Por essa razão, é muito prejudicial aos locatários que, em virtude da alienação do imóvel no qual estejam ocupando, eventualmente tenham que sair local pela rescisão do contrato firmado por parte do novo proprietário, ainda que isso possa ensejar o direito ao pagamento de perdas e danos.
Diante disso, a Lei nº 8.245/91, conhecida como Lei do Inquilinato, estabeleceu duas previsões que possibilitam que o locatário seja protegido de eventuais rompimentos do contrato de locação por parte do adquirente do imóvel.
Por exemplo, em decorrência do art. 27 , da Lei do Inquilinato, o locatário, no caso de compra e venda do imóvel locado, terá o direito de preferência para adquiri-lo em igualdade de condições com terceiros. Em razão disso, se o locador finalizar a operação da venda do imóvel locado sem observar essa previsão, o locatário não poderá haver para si o imóvel, ainda que tenha direito a ressarcimento de perdas e danos.
Porém, o locatário só poderá exercer esse direito de preferência se o contrato de locação, por força do art. 33 , da Lei do Inquilinato, for averbado na matrícula do imóvel com pelo menos 30 (trinta) dias de antecedência da compra e venda. Essa publicidade decorrente da devida averbação confere efeitos erga omnes ao contrato de locação. Assim, o adquirente do imóvel não poderá alegar que desconhecia que havia um locatário no imóvel com direito de preferência e deverá, consequentemente, respeitar o direito deste.
Além disso, outra situação muito corriqueira é quando um locador-proprietário vende seu imóvel a um terceiro que pretende utilizar-se do imóvel imediatamente após a compra, a fim de residir ou construir um grande empreendimento no local, por exemplo. Nesse cenário, ainda que a locação tivesse um prazo determinado de vigência, se fosse de interesse do novo proprietário, este poderia pagar a multa de rescisão do contrato e requerer o despejo imediato do locatário.
Entretanto, se o contrato tivesse uma expressa cláusula de vigência em caso de alienação e fosse devidamente registrado na matrícula do imóvel em questão, o locatário teria o direito de exigir que a locação firmada fosse necessariamente cumprida pelo adquirente. Isso porque o art. 167 , inciso I, item 3, da Lei nº 6.015/73, estipula que esse registro torna o contrato de locação oponível a terceiros, isto é, sujeita o novo proprietário a, igual e obrigatoriamente, honrá-lo.
Ante todo o exposto, percebe-se que a legislação brasileira criou mecanismos inteligentes, por meio do registro e da averbação do contrato de locação no Cartório de Registro de Imóveis, no intuito de proteger o locatário contra eventuais hipóteses de se ver despejado do imóvel locado por vontade de um eventual novo proprietário. Essas proteções garantem uma segurança jurídica ao locatário, na medida em que permitem que ele tenha certeza de que terá o seu direito de preferência garantido ou que terá sua locação respeitada até o final do período acordado. Assim, o locatário contará com maior tranquilidade para realizar seus planejamentos a longo prazo.