Nos atuais tempos da chamada economia compartilhada, diversas plataformas digitais intermediadoras de negócios vêm surgindo e promovendo significativas mudanças no dia a dia das pessoas.
Esses novos modelos de negócio, embora consigam sanar dores do mercado a preços justos, são responsáveis também por desencadear alguns conflitos sociais. Os atritos que se instalaram entre os motoristas de aplicativos e os taxistas, por exemplo, ilustram bem esse cenário.
No campo imobiliário, plataformas de intermediação de compartilhamento de imóveis tem gerado muita animosidade dentro dos condomínios, na medida em que permitem e facilitam a alta rotatividade de pessoas desconhecidas nas áreas comuns condominiais, o que tem causado muita desconfiança e insegurança aos moradores permanentes daqueles locais.
Por esse motivo, houve muita reação dos condomínios no sentido de disporem expressamente em suas Convenções a proibição de realizar locações/hospedagens por meio de aplicativos de aluguel por temporada. Mas, afinal, os condomínios podem fazer isso?
Por um lado, os donos de imóveis argumentam que a Constituição Federal garante o direito de propriedade, sendo que o artigo 1.228 do Código Civil confere aos proprietários em geral a faculdade de gozarem, usarem e disporem de suas coisas, além do artigo 1.335[2] do mesmo dispositivo legal, que prevê expressa e especificamente aos condôminos o direito de usar e dispor de suas unidades imobiliárias, podendo, assim, alugar seus imóveis. Somado a isso, frisam também que a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) permite a locação de imóveis a terceiros independentemente de qualquer período mínimo.
Alternativamente, os condomínios defendem que o direito de propriedade não é absoluto, sendo que tanto as normas de direitos de vizinhança quanto as de deveres dos condôminos estabelecem limites a isso. Os artigos 1.277 e 1.336 do Código Civil, por exemplo, determinam que a utilização das unidades imobiliárias deve estar de acordo com a destinação da edificação, além de não poder colocar em risco a segurança dos demais condôminos. A partir desses dispositivos, os condomínios residenciais sustentam que os proprietários de imóveis que se utilizam de aplicativos de aluguel por temporada estão, na verdade, conferindo à unidade uma destinação econômica, por meio da exploração de serviços de hospedagem, conforme previsto no artigo 23 da Lei nº 11.771/08.
Esse embate jurídico, no entanto, não foi resolvido ainda pelo Poder Judiciário. Os Tribunais brasileiros proferiram diversas decisões distintas acerca da questão, de modo que não há um consenso ainda.
Porém, a 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) já iniciou o julgamento de um caso que pode consolidar um entendimento jurisprudencial sobre o tema. Trata-se de Recurso Especial em que o relator, o Ministro Luís Felipe Salomão, proferiu seu voto no sentido de que a locação de imóveis por temporada não pode ser caracterizada como uma atividade comercial e que, portanto, o condomínio não pode proibir essa prática, sob risco de violar o direito de propriedade do locador.
O Ministro Raul Araújo, por sua vez, embora reconheça que a atividade de locação seja lícita, suscitou a dúvida acerca da possibilidade dos interesses gerais dos condôminos se sobreporem aos interesses individuais de alguns. Em razão dessas incertezas, o Ministro pediu vista dos autos, suspendendo, então, o julgamento.
É nítido que aplicativos desse tipo possibilitaram aos proprietários novas formas de disposição de seus bens imóveis. Contudo, não se sabe, ainda, como, nem quando, os conflitos gerados pelas plataformas nos condomínios irão se encerrar, pois não há prazo para a continuação do julgamento do processo no STJ. Ainda, mesmo que a decisão do colegiado seja favorável à plataforma virtual de locação em questão, o relator do recurso afirma que as situações devem ser analisadas caso a caso.
A decisão abrirá apenas um precedente para futuros processos envolvendo condomínios e proprietários de imóveis alugados para temporada por meio de aplicativos. Enquanto não há regulamentação legal, os locadores que se utilizam de plataformas virtuais e que se vejam ameaçados por esse tipo de proibição de condomínios podem recorrer ao Judiciário, a fim de garantir a realização dos alugueis mediados pelas plataformas.