• Alberto Malta

STJ: cláusula penal pode ser invertida em favor do consumidor quando há atraso na entrega de imóvel

Atualizado: 28 de mai. de 2019


A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) julgou hoje (8) a possibilidade de cumulação de lucros cessantes com cláusula penal em atraso na entrega de imóvel pela construtora (tema 970) e da inversão da cláusula penal para o consumidor, em desfavor da construtora, nos casos de inadimplemento também pelo atraso na entrega (tema 971).


O colegiado vetou a cumulação dos lucros cessantes com a cláusula penal e entendeu possível a inversão da cláusula penal. Em março, os ministros deliberaram acerca da aplicação da Lei nº 13.786/2018 no tempo. A referida norma, que regulamenta os distratos imobiliários, foi sancionada em dezembro de 2018, após a afetação dos recursos.


Após debates, os Ministros decidiram, à unanimidade, pela não aplicação da nova lei a casos envolvendo contratos firmados antes de sua vigência, uma vez que afrontaria direito adquirido das partes.



Impossibilidade de cumulação


O ministro Luis Felipe Salomão, relator dos recursos, primeiramente proferiu o voto com relação ao objeto do tema 970: a possibilidade de cumulação da cláusula penal moratória com indenização por lucros cessantes em razão de inadimplemento da construtora por atraso na entrega do imóvel.


Segundo o relator, a cláusula penal constitui pacto secundário acessório, e o estabelecimento no contrato da pré-fixação da multa garante a segurança jurídica.

Afirmou, ainda, que a cláusula moratória tem natureza reparatória, e que o próprio Código Civil (art. 412) prevê limite para a cláusula não levar ao enriquecimento ilícito.


O entendimento do relator foi seguido pelos ministros Raul Araújo, Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira, Cueva, Marco Bellizze e Moura Ribeiro. A tese fixada foi:


A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação e, em regra, estabelecido em valor equivalente ao locativo, afasta sua cumulação com lucros cessantes.”


A ministra Nancy Andrighi inaugurou divergência quanto ao tema, por entender que o entendimento do STJ está consolidado no sentido da possibilidade de cumulação da cláusula penal moratória com lucros cessantes desde 2009, não havendo motivo plausível para a modificação do entendimento. O ministro Marco Buzzi seguiu a divergência.



Inversão da cláusula penal


Em seguida, os ministros julgaram a questão envolvida no tema 971: a possibilidade de inversão da cláusula penal para o consumidor, em desfavor da construtora, nos casos de inadimplemento pelo atraso na entrega.


O relator entendeu ser abusiva a prática de estipular penalidade exclusivamente ao comprador para a hipótese de mora ou inadimplemento total da obrigação, isentando a construtora da mesma penalidade.


Conforme a tese proposta, caso prevista cláusula penal apenas para o inadimplemento do promitente-comprador no contrato com a construtora a mesma multa deverá ser considerada para o promitente-vendedor em inversão.


A fixação do enunciado foi adiada - para colher sugestões dos ministros - e será realizada na próxima sessão.


Neste ponto, foi vencida a divergência inaugurada pela ministra Isabel Gallotti e acompanhada pelo ministro Antonio Carlos Ferreira.